025 | 房产经纪的“协作者”Zillow:一个地产数据平台

025 | 房产经纪的“协作者”Zillow:一个地产数据平台

朗读人:秭明    08′32′′ | 3.91M

我会在这一年中介绍一些总部在西雅图,或者研发中心里面很重要的一部分在西雅图的 IT 公司。这其中除了微软和亚马逊这样的大鳄以外,还囊括了诸多在不同领域取得一定统治地位的公司们。

今天的主角是 Zillow。对于在美国购买房子的人来说,Zillow 和 Redfin 是两个最常用的网站,但这两家公司的赢利模式完全不同,因为 Zillow 主要依靠广告和订阅来赚钱。

此外,Zillow 的行事风格也非常有特色,简单地说就是买买买,再买买买,继续买买买。具体来说就是,Zillow 通过不断收购自己领域相关的创业公司,来巩固自己的地位。

我们经常发现有些公司买着买着就撑不住了,消化不良了。因此,一个通过不断买买买来持续壮大自己,还不怕消化不良的公司,在整个 IT 界是很少见的。能够不断买买买而壮大自己,本身就是一种能力。

Redfin 本身就是个房地产中介,它使用先进的 IT 技术来提升房地产销售业务,其竞争对手是全国各地各种各样的房地产中介公司,这些地产中介主要是传统的公司,有的甚至有上百年历史。

而 Zillow 本身并不是一家房地产中介公司,而是一家信息整合公司。Zillow 的做法是把各地散落的房地产信息都整合起来,然后提供给美国各地的各大房地产中介公司使用。

理论上来讲,但凡是 Redfin 的竞争对手,包括 Redfin 本身,都可以是 Zillow 的衣食父母。

具体来说,Zillow 的做法主要是把 Redfin 视为竞争对手的那些各大传统房地产中介公司们,都搬到 Zillow 这个平台上来,给它们提供类似 Redfin 的现代化 IT 工具,从而使之能够在和 Redfin 的竞争中活下去。

因此从这个角度来说,Redfin 发展得越好,对传统的房屋中介公司们越有威胁,就有越多的公司和在公司工作的房屋经纪人来使用 Zillow 的服务,并给 Zillow 交钱。

Zillow 成立于 2006 年,创办人是理查德 · 巴顿(Rich Barton) 和劳埃德 · 佛林克(Lloyd Frink)。

其中,巴顿是一个非常著名的创业人。他创办或者联合创办的公司还有著名的旅游公司 Expedia、招聘和企业评价公司 Glassdoor 等,并且创办了网上旅游招聘共享网站 Trover。这是一个可以大书特书的人,他连续创业,不断成功,他的成功改变了很多行业,我想也许他以后还会继续成功。此外,他也拿过无数个奖。我很遗憾从来没有见过他本人,希望有生之年可以有这样的机会见见本尊。他的故事估计需要专门立文才能好好讲述,但是今天他不是我们的主角。

说回正题。在成立之初的几年中,Zillow 做得老老实实、中规中矩,没有什么值得特别称道的地方。但是“房地产信息整合平台”这个光环,还是让 Zillow 赢得了一圈投资人的青睐。

于是在经过 5 年的发展以后,Zillow 于 2011 年 7 月正式上市。由于之前就有诸多期待,上市当天,股票就被抢疯了。大家貌似都很看好它的业务模式。

但事实上,Zillow 上市前做生意一直小心翼翼的,让人感觉不到它的可怕,也不希望别人察觉它的野心。而它的野心在上市之后很快暴露出来,Zillow 一下子有钱了,也说不好是以前就定好的策略上市后开始执行,还是说上市以后发现可以大把花钱了,它展开了一条一般人难以理解的疯狂收购的扩张道路。

Zillow 的收购道路是这样的:2011 年刚上市就先收购了 Postlets,也有一说是上市前就收购了;接下来到了 11 月,再次收购 Diverse Solutions,这次交易价是 780 万美元;2012 年,Zillow 再次把手伸向了 RentJuice,收购价高达 4 千万美元。

这个时候,地球上基本已经没有什么可以阻止 Zillow 继续收购各种各样大大小小的房地产创业公司了。一个月以后,Zillow 又以 1500 万美元的价格买下了 HotPads。

让人不解的是,Zillow 到底是怎样做到收购了一个又一个的企业,然后又迅速地整合进自己的数据平台的?我想这个答案应该值 1 亿美金!

这次收购之后 Zillow 终于消停了一段时间,但时隔差不多 10 个月,就再次出手,这次是 5 千万美元买下了 StreetEasy,创历史新高。

正当大家以为这可能是 Zillow 能买下的规模最大的公司时,Zillow 开始甩出了历史上最大的一笔收购:宣布收购 Trulia!

当时 Zillow 是美国房地产信息平台的老大,而 Trulia 则是老二。Zillow 的竞争压力主要来自于 Trulia,而这次合并估计是蓄谋已久。这两家公司的合并正式确立了 Zillow 在房地产信息和广告市场的寡头地位,其他竞争对手从此再无翻身之力。

Zillow 花了大半年的时间完成了这次收购。而这次收购应该是 Zillow 历史上最大,也是整合最不易的一次,所以这次对外界给出了一个明确的整合完成时间。然而,半年对于这样大规模的整合来说依然是非常非常快。而在完成收购的同时,Zillow 还顺便买了 Retsly,把脚顺利插进了加拿大房地产市场。

合并完 Trulia 之后,Zillow 变得越来越开心,又买了 Dotloop 和 Naked Apartments。在大家觉得这场收购应该差不多的时候才发现,Zillow 又买了一家叫作 Bridge Interactive 的公司。在买买买的路上,Zillow 越走越远。

整个 Zillow 的发展史,在上市以后就是一部“买买买,继续买买买”的过程。借此,Zillow 建立起了非常宽广的“护城河”。

这条“护城河”包括两方面,一方面是市面上做类似房地产数据的公司,都没办法逃离 Zillow 买买买的魔爪,另一方面是它由此建立起一个比很多传统的房屋买卖代理公司更强大的数据体系,更便捷的服务方式。而且,自从 Trulia 在市场上“消失”以后,Zillow 已经不可能再让另外一个类似规模的竞争对手诞生了。

Zillow 在不断构建“护城河”的同时,也在不断开拓新的市场,从房屋买卖发展到房屋租赁市场。

如果我们说 Redfin 的模式是自己做大,通过和其他传统的房屋买卖代理公司比拼,进而取得更多的房屋销售业绩来赚钱的话,Zillow 的做法是想办法用类似于 Redfin 的计算机平台,去武装一个又一个传统的房屋买卖代理公司,让这些传统公司的业务有和 Redfin 匹配的工具去支持。

因此这些人其实都给 Zillow 交了钱,并且只要 Redfin 继续存在和扩张,这些传统的房屋买卖代理公司,以及房屋租赁公司等和房屋相关的方方面面,都必然要继续使用 Zillow 的业务来武装自己。Zillow 的这种想法和商业模式,注定了它的受众要比 Redfin 大得多。

这让我想到了当年苹果和微软的战斗。苹果的机器很牛,而微软的操作系统一直很努力地追赶苹果的体验。然而架不住微软是给各大硬件厂商提供操作系统服务的,而苹果则是用自己优异的操作系统给自家的硬件服务。历史已经证明,这样做的后果是什么。

所以从这个角度来看房地产市场上的 Redfin 和 Zillow,尽管比喻并不合适,我总觉得有点像苹果和微软当年的路线。

可以看到,这两家公司盈利模式迥异;而且,不仅仅盈利模式不同,盈利规模也很不一样。Redfin 无论是盈利的速度,还是烧钱的速度,都远远落后于 Zillow。而 Zillow 这种买买买,然后再买买买,然后继续买买买的发展道路,在整个 IT 领域内都是非常罕见的。

我们必须说,目前来看 Zillow 这家公司发展得很成功。加上 Redfin 上市以后有大把钱可以继续去和传统的房屋代理商斗,房屋代理商们别无选择,只能继续使用 Zillow 的服务。可以说 Redfin 发展得越好,Zillow 越有发展的空间。这两家公司在实际发展过程中,是不是会有某种默契呢?

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