026 | 颠覆还是协作,房地产市场上Redfin和Zillow的抉择

026 | 颠覆还是协作,房地产市场上Redfin和Zillow的抉择

朗读人:秭明    08′40′′ | 3.97M

在美国,人们对于房地产的热情有几百年的历史。美国的房地产交易主要在买房经纪和卖房经纪之间进行,买房经纪和卖房经纪需要挂靠房地产经纪公司。在这个历史悠久的市场里,上百年来积淀下许许多多的房地产经纪公司,其中不乏横跨全国的大企业,和立足本地市场的地头蛇。

然而就像所有的传统行业一样,房地产交易很大程度上也是一个技术落后的行业,而将房地产交易和计算机技术结合起来,可以极大地提高房地产交易效率。要知道“效率就是金钱”,让房地产市场更有效地运转起来,意味着有更多的赚钱机会。

在房地产交易和计算机技术结合这个角度上,美国最有代表性的是 Redfin 和 Zillow 两家公司。其中,Redfin 是一家用现代科技武装自己的新型房地产经纪公司,它的目标是成为房地产传统经纪公司的颠覆者。

Zillow 则是一家房地产数据公司,通过现代科技打造了一个地产数据平台。然后,它用这个数据平台去武装所有的传统房地产经纪公司,并向这些公司收钱从而赢利。Zillow 本身并不介入房地产交易。

这就形成了一个非常有趣的局面。到底哪家公司的经营模式更合理,更有利于自身的长期发展呢?

先假设第一种情况,市场上只有 Redfin,没有 Zillow。这种模式下,通过在线交易,买家找房子就是一件非常容易的事情。Redfin 有低廉的收费和很强大的数据库,做事情肯定更加有效率。

Redfin 的短板在于它的经纪队伍。因为经纪们只拿固定工资,而不是按照卖多少房来提成,那些传统意义上做得好的经纪,不一定愿意加入 Redfin。

这个问题其实也可以解决,只要建立更合适的薪酬体系,总是有人愿意来的。因此,在只有 Redfin 的市场中,结合了现代科技和传统房地产经纪优势的 Redfin 有很大的优势去赢。

再假设只有 Zillow 的情况。这种模式下,Zillow 的前景不如 Redfin 明朗。这是因为传统意义上房地产交易市场是个很保守的行业,保守的行业就没有太多改变的动力。Zillow 的地产数据平台也许有很现实的意义,但是传统地产经纪公司是不是愿意付费使用这个平台,付多少钱才是合理的,这就不好判断了。

也许有些公司比较开明,愿意去尝试,并且从中受益了。而更多的可能是大房地产经纪公司联合起来,抵制 Zillow,乃至出钱推出自己青睐的房地产数据平台。到最后,房地产行业确实是进步了,但是 Zillow 是否能够从这种进步里面受益是不得而知的。

再假设 Zillow 先来到市场,然后 Redfin 出现的情况。这种情况对于 Zillow 来说,依然存在着类似的问题:Zillow 对传统房地产经纪公司的吸引力到底有多大。如果不够大,Zillow 赚不到足够多的钱,那么在 Redfin 出现之前可能 Zillow 已经破产了。

当然我们始终可以说,Zillow 不是第一个做地产数据平台的公司,即使 Zillow 倒了,还会有另外一个 Zillow 起来。

再假设 Redfin 先来到市场,然后 Zillow 出现的情况。和 Zillow 比起来,Redfin 作为房地产经纪公司,是直接做客户生意的。它在市场上赚钱与否,和别人是不是用它的数据平台关系不大;促成了多少房地产交易,就能收到多少佣金,这是它赚钱的模式。

因此,Redfin 比起 Zillow 来,开始更容易生存下去。而 Zillow 到来的时候,如果 Redfin 足够强大,大不了收购之,可能 Zillow 不会有机会成为今天这样一个大型房地产数据平台公司。

现实的情况是 Zillow 和 Redfin 出现的时间差不多。Redfin 出现在市场上,用先进的科技武装自己,开始做房地产经纪公司,介入房地产买卖行业。因为使用了先进的技术,加上低廉的收费,高效率低成本很容易让 Redfin 短期内做成很多生意。一段时间内,Redfin 让很多传统房地产买卖企业感到了压力。

“有人瞌睡,就有人送枕头”,Zillow 就在此时出现了,它呼喊着:“来来来,我给你们准备新的武器,武装到牙齿。结合你们在这个领域里上百年的经验积累和我先进的数据平台,你们根本不用怕 Redfin。”

传统房地产买卖企业在竞争的压力下,更容易去接受和使用新技术。它们也更愿意花钱去买 Zillow 的订阅。而被 Zillow 武装了的传统房地产经纪公司的经纪们,也就有了和 Redfin 分庭抗礼的能力。

所以美国房地产市场上出现 Redfin,在差不多的时期里又出现了 Zillow,这不一定是巧合。

今天这两家公司的格局很有意思。

一方面,Redfin 在美国已经是一家很成功的房地产买卖公司,但是在美国房地产交易市场上的交易量占比还算不上庞大。在美国大部分地方,经手房地产交易的,主要还是传统房地产经纪公司。不过,Redfin 依然在扩张。

另一方面,Zillow 的扩张比 Redfin 还要厉害很多。大概是迫于 Redfin 的压力,传统房地产经纪公司订阅 Zillow 服务的比例增长非常快。到今天,Zillow 赚得钱比 Redfin 还多,市值还要更高。

从创业角度看,在美国试图继续走 Redfin 道路的 IT 创业公司并不少,单西雅图本地,孕育出来的这类公司就不止一家。

比如说,西雅图成立的一家叫作外居乐的公司,主要就是服务中国国内的土豪到西雅图和美国其他地方购置房地产。它是一群做 IT 的人和做房地产买卖的人联合成立的。又比如说,最近刚拿到 A 轮融资的 FlyHomes,是另外一个继续走 Redfin 道路的公司。

当然这些创业公司在 Redfin 的模式上都有更多改进。或者更细分人群,比如外居乐;或者有新的服务特色,比如 FlyHomes 可以在买家不能顺利贷款的情况下,以公司的名义把房子买下来,让卖家更安心。

另外一方面,在 Zillow 出道的初期,走 Zillow 路线建设地产数据平台的公司也有一些。但是这两年,这类公司就几乎看不到影子了。一方面是因为早期,Zillow 一直疯狂地买买买,收购了很多这样的创业公司,一方面则是 Zillow 已经足够大,很难再有第二家获得市场机会了。Zillow 现在已经是很多传统房地产交易公司的标配平台,再有公司做这种数据平台的创业,连找投资都是很困难事。

从这个角度看,房地产经纪公司因为直接接入房地产交易,所以赚钱更容易。因此总是有新陈代谢,新的公司以新的技术、新的服务,取代老公司是常态。

而房地产数据平台这个领域的竞争,赚钱的总量很大程度上取决于美国的房地产经纪需求的总量,有一个上限。但竞争没有那么激烈,Zillow 一家独大的格局基本上已经形成。

现在,来回忆一下今天的故事。

房地产交易是一个传统行业,而新技术介入传统行业一般有两种方式。一种是直接成为传统行业的竞争对手,一种是成为为传统行业提供新技术武装的服务商。前者是进攻性的,而且利润率高,可以通过消灭后者来获得更多的成长空间。后者是支持性的,其发展很大程度上取决于整个行业的总量。

从发展上看,Redfin 因为直接介入利润率高的房地产交易行业,其发展空间,尤其是赚钱的空间比较大。Zillow 是收服务费性质的公司,其利润很大程度上受限于房地产市场的总量。所以 Zillow 发展到一定程度以后,就不会再有大规模发展了。

此外,类似 Redfin 的企业越多,Zillow 这样的数据平台公司越不好过。因为这些新型的房地产经纪公司,自己都是用现代化科技武装的,不需要使用 Zillow 的数据平台。

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精选留言

  • 一只豆
    这两种模式对中国许多传统行业的互联网化都有很强的借鉴意义。老师做了不同状况的推演更是精彩!手动赞
    2017-12-11
    作者回复

    谢谢

    2017-12-21

  • nut
    顺丰和菜鸟
    2018-09-05
  • Tony唐
    链家和58
    2018-09-04
  • 胡心鹏
    房地产应该不是寡头市场吧?
    2018-05-04
  • 吴冉波
    非常感谢介绍,前几天还在想美国为啥没在线房产。原来是比中国晚?
    2018-04-16